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Capita spesso, soprattutto a cittadini stranieri, di stipulare contratti preliminari di vendita con società di costruzione e di non trascrivere il preliminare, e ciò spesso per risparmiare il costo della trascrizione.
Ora, il nostro ordinamento prevede esclusivamente la possibilità di trascrivere i contratti preliminari stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente, ragione per cui per poter beneficiare della tutela legale legata alla trascrizione, bisognerà per forza di cose rivolgersi ad un avvocato e ad un notaio.
Ciò è fondamentale il promissario acquirente (il compratore) vuole tutelarsi contro la possibilità, purtroppo assai frequente, che il costruttore entri in crisi.
Ciò tanto in caso di fallimento, quanto nel caso di espropriazione immobiliare, vale a dire il pignoramento.
La trascrizione del contratto preliminare in caso di pignoramento pignoramento può salvare le sorti e le tasche del promissario acquirente, vanificando il pignoramento, che invece se debitamente trascritto, produce l’effetto di rendere inopponibili al creditore procedente, e agli altri creditori che intervengono nell’esecuzione, tutti gli atti di disposizione compiuti sui beni pignorati, quand'anche questi siano anteriori.
L'immobile oggetto di preliminare non trascritto, se pignorato, verrà venduto all'asta, non assumendo alcun rilievo gli eventuali accordi precedentemente stipulati con il costruttore o il proprietario, espropriati a seguito dell'instaurazione del giudizio esecutivo.
In un siffatto contesto, al promissario acquirente non resta che procedere giudizialmente contro il costruttore per la restituzione degli importi corrisposti ed il risarcimento dei danni.
Allo stesso modo, in caso di fallimento del costruttore, la trascrizione del preliminare aiuta senz'altro il compratore, in caso di crisi e successivo fallimento del costruttore o sua ammissione a procedura di concordato preventivo.
La trascrizione del preliminare, ovviamente prima del fallimento, consente al promissario acquirente di poter prendere o mantenere il possesso dell'immobile, al fine di concludere il contratto definitivo con il curatore fallimentare, che non può procedere a revocatoria, ovvero in caso di scioglimento del preliminare può insinuare il proprio credito al passivo al privilegio ex art. 2775 bis cod. civ.
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