Il contratto preliminare di locazione generico e privo dell'indicazione del corrispettivo è affetto dalla sanzione della nullità

La Corte di Cassazione torna ad occuparsi di contratti preliminari, questa volta con una sentenza a svantaggio del principio di conservazione del rapporto contrattuale.

Infatti è da considerarsi nullo per per indeterminabilità dell’oggetto il contratto preliminare di locazione le obbligazioni di contrarre pro futuro sono generiche e manca altresì l'indicazione del canone.

Il contratto con cui una parte si impegni genericamente a stipulare un futuro contratto di locazione è infatti nullo, quando sia prospettato, in primo luogo, alternativamente che tanto possa avvenire con o senza corrispettivo e, soprattutto, quando manchi la descrizione dei beni, l’indicazione della durata e, per il caso di contratto oneroso, il corrispettivo del godimento. Infatti secondo la Suprema Corte a nulla rilevano le manifestazioni di volontà delle parti anteriori al contratto, se poi non vengono riportate nel regolamento contrattuale in maniera chiara, precisa e con apprezzabile grado di concretezza, rendendo ardua l'identificazione degli elementi essenziali del contratto.

Nelle società sussiste la legittimazione alla querela per reati societari anche del socio non danneggiato

Dibattuto è il tema della legitimazione attiva alla proposizione della querela nei reati societari.

La legge in merito all'art. 2625 comma II cod. civ. non pone alcun limite alla titolarità dei soci del diritto di presentare istanza punitiva, sulla base di una distinzione tra soci che abbiano subito un danno patrimoniale come conseguenza immediata del comportamento degli amministratori e soci che abbiano subito un pregiudizio come mero riflesso dei danni recati al patrimonio sociale. In ogni caso, sono assolutamente conformi alle risultanze processuali e a una loro razionale interpretazione le valutazioni fattuali, compiute dalla corte di merito sulla sussistenza di un diretto danno patrimoniale, subito dai querelanti, sulla ricostruzione della negativa situazione patrimoniale della società, sugli effetti nocivi della mala gestio, imputabile con certezza al B. Quanto alla tempestività delle querele, la corte ha scandito con estrema precisione la stretta correlazione tra conoscenza dei fatti, da parte dei querelanti, e la data della presentazione della correlata istanza punitiva, per cui nessuna censura è configurabile sul rispetto del termine di legge. La corte di merito ha poi rilevato, con argomentazioni del tutto incensurabili in sede di giudizio di legittimità, che le sottoscrizioni disconosciute dal presidente del collegio sindacale, R.G. (relative alla relazione, ex art. 2429 c.c., al bilancio 2002 e al verbale di assemblea del 10.5.03) presentano una diversità, immediatamente percepibile, rispetto alle firme apposte in calce alle due querele presenti nel fascicolo del dibattimento. La falsità è stata comunque confermata dalle conclusioni della relazione del consulente tecnico del P.M. e dalle dichiarazioni rese dallo stesso all'udienza dibattimentale.

I giudici di merito hanno inoltre compiuto una precisa e circostanziata ricostruzione dell'attività ostruzionistica del B., diretta a impedire il controllo della gestione della società, il pretestuoso temporeggiamento nella consegna dei libri sociali ai consiglieri di amministrazione, la cattiva gestione delle risorse finanziarie rilevate dal consulente contabile, le forzature e le alterazione delle regole statutarie, la falsificazione del verbale dell'assemblea del 10.5.03.Le sentenze hanno quindi delineato una situazione di dissesto e di irregolarità, addebitabile-in virtù delle risultanze processuali - in maniera certa al B.,sotto il profilo aziendale, finanziario, contabile, giuridico e deontologico, situazione che evidenzia - al di là delle specifiche dimostrazioni delle singole trasgressioni - la responsabilità di quest'ultimo in ordine alla "necessitata " violazione dei doveri ex art. 2625 c.c., in quanto diretta a impedire e ad ostacolare lo svolgimento delle attività di controllo e revisione, all'esito delle quali, prevedibilmente, tanto dissesto e tanta illegalità sarebbero stati accertati e certificati.

ricorso va quindi rigettato, con condanna del B. al pagamento delle spese processuali.

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Il contratto preliminare privo dei dati catastali é valido e non nullo per indeterminatezza dell'oggetto

Secondo la Suprema Corte il contratto preliminare di vendita di un immobile é valido non solo quando sia privo dell'indicazione dei dati catastali, ma addirittura quando oggetto del cd compromesso sia un immobile in costruzione e di proprietà di un soggetto diverso del promittente venditore. La ratio di tale principio si basa sulla concezione, giá espressa in precedenti pronunce, del contratto preliminare quale promessa di prestazioni e sempre sulla base di tale concezione la Suprema Corte, con la sentenza n. 14524/2012, ha ribadito che oggetto del preliminare non è l'oggetto del futuro contratto definitivo che le parti si obbligano a concludere, bensì la conclusione stessa del definitivo. Ne consegue la validitá e la piena efficacia sia del preliminare di vendita di un immobile che non contenga i dati catastali o altri elementi distintivi, purché sia certo che le parti abbiano inteso riferirsi a un bene determinato o, comunque, determinabile. Ai fini della validità del preliminare, pertanto,non è necessaria l'indicazione completa di tutti gli elementi del contratto che sarà stipulato, essendo sufficiente l'accordo delle parti sugli elementi essenziali. La validitá del preliminare peraltro non puó neppure essere inficiata dalla circostanza che il bene sia di proprietá di un terzo, in quanto, data la natura meramente obbligatoria del preliminare, é sen'altro ammissibile il contratto preliminare di cosa futura e di quello di cosa altrui.

Ripassiamo il d.lgs. n. 231/2001

Come ben noto, soggetto attivo di un reato può essere solo e soltanto una persona fisica, secondo il principio antropomorfico e antropocentrico del diritto penale. Al contrario, le persone giuridiche non possono essere soggetti attivi del reato. A carico della persona giuridica, tuttalpiù, puó essere prevista un'obbligazione civile di garanzia, mentre dei reati risponderanno solo le persone fisiche, che hanno agito in nome e per conto dell'ente. Tuttavia, per contrastare il fenomeno della delinquenza societaria è stato introdotto nel nostro ordinamento il principio della responsabilità diretta delle persone giuridiche derivante dai reati commessi da dirigenti e dipendenti. Quando uno dei reati previsti dalla normativa in esame è frutto di una decisione imprenditoriale, conseguenza della mancata adozione di modelli organizzativi e di gestione idonei a prevenirli ovvero dell'inadeguata vigilanza da parte degli organismi di controllo, sussiste la responsabilità delle persone giuridiche, vale a dire società, imprese individuali, associazioni, etc che sono punite con sanzioni pecuniarie ed interdittive, quali l'interdizione dall'esercizio dell'attività, la sospensione o la revoca di autorizzazioni, licenze o concessioni, il divieto di contrarre con la pubblica amministrazione, l'esclusione da agevolazioni, finanziamenti, contributi, sussidi nonché l'eventuale revoca di quelli già concessi ed il divieto di pubblicizzare beni o servizi. Sanzioni accessori sono anche la confisca della società e la pubblicazione della sentenza di condanna.

Vita in condominio: i rumori molesti da appartamento

Tum Tum, pam pam, tick tick, trrrrrrrr … e tutto nel bel mezzo della notte.

Ebbene si cari amici, oggi affrontiamo un tema di grande attualità, ma, purtroppo, spesso sottovalutato e minimizzato, vale a dire i rumori molesti da appartamento.
 
Ditemi la verità, chi di voi non ha avuto vicini di casa rumorosi.

Liquidati troppo spesso quali questioni bagatellari di poca importanza, i rumori da appartamento sono un problema sociale serio, spesso balzato alle luci della cronaca, come accaduto proprio pochi giorni fa.

Musica ad alto volume, bricolage, urla, mobili che strisciano, calpestio e chi più ne ha più ne metta.

Certo, vi sono diverse categorie e diversi livelli di rumore, ma nei casi più gravi le immissioni di rumore possono riverbersi in modo negativo sulla psiche e sulla sua salute fisica di una persona.

Stress, mancanza di sonno, stati di ansia, attacchi di panico sono il minimo comune denominatore di chi deve convivere con questo tipo di situazioni.

Si sa, il limite tra il diritto di essere liberi in casa propria ed il diritto alla quiete domestica, in questi casi è molto sottile e labile.

La lentezza della giustizia, poi, contribuisce a far incancrenire la situazione ed incrementare la litigiosità tra le parti.

In questi casi, in primo luogo, naturalmente, bisogna cercare di gettare acqua sul fuoco e di essere tolleranti, in quanto il diritto al silenzio assoluto non esiste ed alle abitudini dei vicini di casa, soprattutto per chi abita in condominio, bisogna farci il callo.

In caso contrario sarebbe il vostro vicino ad essere ostaggio in casa propria e a non potersi dedicare in modo sereno alle proprie occupazioni.

Mi è capitato il caso di una ragazza che si è vista recapitare la lettera di contestazione di un legale, in quanto un giorno dovette rientrare in casa alle 6.00 del mattino per prendere il cellulare, lasciato sbadatamente sul letto, e nella fretta provocò un po’ di rumore.

Come dicevano i romani, in medio est virtus e bisogna contemperare due interessi contrapposti.

Se effettivamente il vostro vicino ha abitudini o hobby la cui rumorosità supera la normale tollerabilità ed è sordo alle vostre lamentele, bisogna agire giudizialmente.

E allora, vi starete chiedendo: cosa dobbiamo fare?!?

Innanzi tutto, registrate, registrate e registrate, procuratevi dei testimoni e verificate se i rumori sono percepiti da altri condomini.

Poi, cercate di procurarvi un minimo intervento delle forze dell’ordine, anche se solo nella forma dello scambio di generalità ed ora vi spiego perché.

Soprattutto se gli agenti interverranno in ore notturne, ci sarà un primo indizio a riprova della veridicità delle vostre ragioni.

Non dimentichiamoci che al cospetto delle forze dell’ordine molte persone potrebbero, a propria discolpa, fare rilvelazioni interessanti, che in linea teorica saranno messe nero su bianco nella relazione di servizio degli agenti.

Magari il vicino riferirà di soffrire di insonnia e di riuscire a dormire solo suonando la chitarra elettrica.

Poi con il verbale di intervento e le vostre registrazioni, rivolgetevi all’amministratore di condominio o ad un legale per diffidare il vicino dal perseverare con la propria condotta.

Se prima della lettera del legale, o di un richiamo informale, il saltellare per casa della vicina alle 3.00 del mattino con le zeppe ai piedi può avere carattere inconsapevole, una volta che al vicino è noto che la sua azione arreca disturbo e danno, si può ben presumere che il ripetersi di quelle medesime condotte possa essere fatto con cognizione di causa, o quanto meno accettandone i rischi e le conseguenze.

Nel caso in cui le molestie non dovessero cessare (e questa è la stragrande maggioranza dei casi), lo step successivo è quello di presentare una dettagliata denuncia-querela, ove dovrà essere esposto nei particolari il tipo di condotte moleste, con l’indicazione di date e la descrizione degli episodi più significativi nonché degli effetti delle molestie sulla vostra salute.

Nella denuncia si dovrà anche fare una attenta ricostruzione dell’animus agendi, per indicare agli inquirenti elementi utili a determinare se le condotte moleste sono volontarie e, quindi, dolose, o meno.

Questa fase è delicatissima, in quanto dalla stessa dipende la qualificazione del reato.
Infatti, a livello penalistico una condotta molesta può assumere diverse connotazioni a seconda delle modalità pratiche di svolgimento ed alle conseguenze sulla vittima, che vanno dai semplici rumori molesti (disturbo della quiete pubblica) sino alla nuova figura dello stalking condominiale.

Ebbene sì cari amici, spesso i rumori da appartamento trascendono in vere e proprie condotte persecutorie sussumibili nel reato di stalking.

Si sa. Purtroppo, alcune persone, di fronte ad un appunto sulla correttezza delle proprie abitudini, anziché fare un po’ di autocritica e cambiare atteggiamento, hanno la reazione inversa ed i rumori assumono la forma di vere e proprie persecuzioni (e quindi si può parlare di stalking condominiale).
In questo ultimo caso, la reazione dell’ordinamento giuridico è molto forte, in quanto può essere anche disposto l’allontanamento del vicino rumoro dalla propria abitazione.

Sempre più numerose sono le sentenze che riconoscono nelle fattispecie di rumori molesti la sussistenza del reato di stalking.

In ogni caso, fatta la denuncia-querela, si potrà agire anche in sede civile tanto in via cautelare e di urgenza, per ottenere la cessazione dei rumori molesti e l’adozione di misure necessarie a neutralizzarli (insonorizzazione degli ambienti a cura e spese del molestatore), quanto in via ordinaria per ottenere il risarcimento del danno integrale.

Sul punto è sempre importante verificare l’esistenza del regolamento di condominio, in quanto la presenza del medesimo sposta automaticamente la competenza in capo al Tribunale (se il risarcimento del danno richiesto supera l’importo di € 5.000,00) e muta la ripartizione dell’onere probatorio tra le parti.

Ed infatti, sia con riferimento all’azione civile che all’azione penale, per sostenere le proprie ragioni in giudizio servono delle prove.

La prova de rumori molesti può essere fornita tanto con testimoni quanto con registrazioni fonografiche, senza necessità di costose verifiche da parte di esperti, che comunque male non fanno.

La soglia di tollerabilità di cui alle norme civilistiche e penalistiche non è legata a parametri legali, ma è oggetto di valutazione da parte del Giudice. Le lezioni di ballo o i giochi dei bambini alle 3.00 del mattino, anche se non producono rumori oltre soglia (il che è difficile), sicuramente violeranno gli artt. 844 e 2043 cod. civ.

Per il resto, la giurisprudenza ha sfornato numerose decisioni in cui si esprime un deciso favor, anche sotto il profilo probatorio, per la vittima.

Per concludere, il mio consiglio cari amici è quello di rispettarvi a vicenda e, se vi vengono mosse delle critiche ragionevoli e fondate, su abitudini che possono arrecare fastidio, di lavorare per trovare una soluzione che soddisfi entrambe le parti.

Naturalmente, è inutile dirlo, non cercate di vendicarvi nei confronti di chi vi ha mosso una critica, in quanto, oltre ad essere sbagliato, potreste rischiare di incorrere in una condanna penale per stalking, reato gravissimo.

If somebody wonders the origine of the crunch...

UBS trader 'risked the very existence of the bank', court told http://gu.com/p/3aev9

La Cassazione dice basta ai "Falsi d'Autore". Anche metterli in vendita è reato

Secondo la Suprema Corte, risponde del reato di messa in vendita di merce contrattata il commerciante che vende prodotti con segni distintivi e marchi identici a quelli originali, anche se sui medesimi e sul materiale promozionale nel punto vendita viene esposta la dicitura "falso d'autore".

I diritti di privativa e quindi i marchi assolvono alla delicata funzione di permettere ai consumatori di identificare un prodotto e quindi la violazione di tali diritti configura ipotesi di reato contro la fede pubblica, a nulla rilevando la tutela dell'affidamento del consumatore garantita con l'avviso che si tratta di falsi e non di merci originali (vd. Sentenza 28423/2012).

Pertanto, sia i prodottori che i venditori di siffatte merci sono penalmente responsabili, naturalmente in base ai rispettivi ruoli, nulla rilevando la convinzione che il reato sussiste solo se il marchio è idoneo a ingenerare confusione tra il prodotto originale e quello contraffatto e che sia stato adeguatamente informato il pubblico dei consumatori con l'indicazione espressa della falsità del marchio.

La tutela del consumatore, debitamente informato di ciò che sta comprando secondo la Suprema Corte è irrilevante poiché l'elemento integrativo del reato è incarnato dall'introduzione nello Stato e commercio di prodotti con segni falsi.

Si ribadisce che secondo la giurisprudenza, il bene giuridico protetto dalla norma penale non è l'affidamento dei consumatori, ma un bene diverso, vale a dire la pubblica fede in senso oggettivo, intesa come l'affidamento dei cittadini nei marchi o segni distintivi che individuano le opere dell'ingegno o i prodotti industriali.

Di fatto la Corte di Cassazione risolve un problema pratico che si è creato soprattutto con la diffusione del commercio online (e-commerce), ove su molti siti impazzano i così detti falsi d'autore.

Con la sentenza in esame, di fatto viene impedito di aggirare la tutela che la legge accorda al marchio registrato, che non potrà più essere aggirato semplicemente apponendo la dicitura "falso d'autore" o dicitura analoga sul prodotto.

Infatti, la contraffazione è in re ipsa sufficiente e decisiva per la violazione del bene tutelato, determinando la necessità di scongiurare la confusione tra prodotti di marca e non e ciò a prescindere dall'idoneità a ingannare il compratore.

Repetita Juvant... no all'ipoteca per crediti inferiori agli 8.000,00 euro

Le imposte vanno pagate, ma contro l'accanimento di Equitalia nei confronti di contribuenti debitori di importi esigui nei confronti dell'Amministrazione Pubblica si è dovuta esprimere ancora una volta la Suprema Corte di Cassazione.

Con la Sentenza n. 5771/2012 la Suprema Corte ha respinto un ricorso di Equitalia che, non contenta delle precedenti pronunce a lei contrarie, ha cercato di far affermare la legittimità dell'iscrizione ipotecarie anche per crediti irrisori, tuttavia con scarso successo e rimendiando una ulteriore batosta.

Confermando la precedente decisione, già oggetto di un apprezzato commento su questo blog, è stato ancora una volta escluso che l’iscrizione di ipoteca possa essere effettuata anche per importi inferiori alla soglia minima per la quale l’agente della riscossione è autorizzato ex art. 76 del Dl 602/1973. E tale divieto opera anche per le iscirizioni effettuate prima della novella legislativa del 2010, che introduce ex lege il limite materiale degli € 8.000,00 per le espropriazioni immobiliari, con il risultato che ipoteche iscritte anche precedentemente all'entrata in vigore della predetta normativa devono essere dichiarate nulle e cancellate.

Interessante ad avviso di chi scrive è l'eventuale applicazione analogica del principio espresso dalla Cassazione ai rapporti tra privati.

Cofermato il principio del risaricmento del danno al coniuge tradito... le corna possono costare caro

Facendo seguito ad una precedente pronuncia, di cui ci siamo già occupati, la Corte di Cassazione ha confermato il principio secondo cui in materia di separazione il Tribunale può sia pronunciare l'addebito nei confronti del coniuge fedifrago sia condannare lo stesso al risarcimento del danno.

Secondo la Suprema Corte, i principi fondamentali della responsabilità civile ed in particolare il principio del neminem ledere (non danneggiare nessuno) ineriscono anche il rapporto familiare, seguendo una tendenza che si inserisce nel più generale ampliamento dell’area della responsabilità aquiliana.

Per tale ragione, nel contesto familiare, il risarcimento  è dovuto in tutti i casi di violazione dei diritti fondamentali della persona costituzionalmente garantiti … incidendo su beni essenziali della vita”.

All'adulterio è ricollegata la violazione dei diritti della salute e dei rapporti relazionali, proprio in quanto diritti connessi con la qualità di coniuge nonché è pure ricollegata la violazione di obblighi nascenti dal matrimonio che, da un lato è causa di intollerabilità della convivenza, giustificando la pronuncia di addebito, con gravi conseguenze, com’è noto, anche di natura patrimoniale, dall’altro, si configura come comportamento (doloso o colposo) che, incidendo su beni essenziali della vita, produce un danno ingiusto, con conseguente risarcimento, secondo lo schema generale della responsabilità civile.

Per tale ragione, secondo la giurisprudenza, le scappatelle possono costare molto caro.