Comprare casa o prenderla in locazione? Tertium datur: locazione con patto di futura vendita

La locazione con patto di futura vendita, fattispecie sviluppatasi tendenzialmente nell’ambito dell’edilizia popolare, si configura come un tipo contrattuale in media re tra la locazione e la vendita con patto di riservato dominio.

Infatti, tale fattispecie contrattuale apparentemente presenta gli elementi integrativi della locazione, ma nella sostanza è idonea a produrre gli effetti propri di un contratto di vendita con patto di riservato dominio, di cui riproduce sostanzialmente la causa.

Peraltro all'ultimo comma dell'art. 1526 cod. civ., norma dettata in materia di vendita con patto di riservato dominio - la più celebre vendita a rate - è prevista una codificazione sui generis della fattispecie, in quanto la norma in esame si applica "anche nel caso in cui il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti."

Il tipo contrattuale in questione sembra quindi riconducibile entro lo schema della compravendita, con particolare riferimento alla vendita con riserva della proprietà, ragione per cui si può affermare che la causa iuris del contratto di locazione in siffatte fattispecie avrebbe un ruolo residuale, rilevando solo per l'eventualità in cui l'acquirente non riuscisse a portare a termine il pagamento (ovvero perdesse interesse al perfezionamento dell'acquisto).

Tuttavia, proprio per tale ragione, la Giurisprudenza configura il contratto di locazione con patto di futura vendita quale contratto di locazione in cui sia contenuto un vero e proprio patto di opzione, in forza del quale venga attribuito al conduttore il diritto di procedere all'acquisto del bene ad un prezzo prestabilito, con la previsione che le rate del canone già pagate possano essere imputate (in tutto o in parte) ad acconto sul prezzo.

E' chiaro che secondo tale interpretazione viene sostanzialmente operata una conversione di un contratto, qualificabile come locazione, in una vendita.

Il locatore-venditore viene in tal modo a trovarsi in una situazione di soggezione con riferimento al conduttore-acquirente che, inversamente, è titolare di un diritto potestativo in ordine all'acquisto, fermo restando che egli può ben limitarsi a corrispondere i canoni, permanendo nella propria qualità di conduttore, fino all’esercizio del patto d’opzione (a differenza di quanto accade nella dinamica della vendita con riserva della proprietà: cfr. art.1525 cod.civ. ).

Il tipo di qualificazione giuridica del contratto è fondamentale per valutare quale disciplina legislativa applicare nel caso concreto, vale a dire quella relativa alla locazione sino all’esercizio dell’opzione di acquisto ovvero quella della vendita con patto di riservato dominio.

Alla luce del contrasto giurisprudenziale e dottrinale sopra evidenziato, la soluzione al problema risiede tendenzialmente nella volontà delle parti e nella causa fondamentale comune del contratto. 

Quando le parti concepiscono l'erogazione periodica dei canoni, non già come canone di locazione, bensì quale corrispettivo rateale del prezzo, si tratterà di un contratto di compravendita con patto di riservato dominio, mentre se il canone costituisce il corrispettivo del godimento fino all’esercizio dell’opzione nel termine concordato, in tal caso si parlerà di locazione con patto di opzione.